Dr. Sandra Breuer gründete 2022 die loop GmbH, deren geschäftsführende Gesellschafterin sie ist, und berät zur Zukunft von Immobilien und Orten. Sie beginnt bei den Menschen, die einen Ort nutzen. Bei einer Organisation und ihrer Kultur. Und bei der Frage, was eine Immobilie leisten muss, damit daraus langfristig ein guter und wirtschaftlich erfolgreicher Ort wird. Dabei liegt ihr Fokus auf Nutzung und Umnutzung, Immobilienstrategie und neuen Arbeitswelten. Sie hat Architektur und Wirtschaft in Zürich und Bayreuth studiert. Zuvor leitete sie von 2013 bis 2021 als geschäftsführende Gesellschafterin die combine Consulting GmbH; ihr Beratungshandwerk lernte sie in einer führenden Strategieberatung, später verantwortete sie bei der Siemens AG internationale Management-Rollen. Zu ihren Auftraggebern zählen Allianz, BMW, IKEA, die Sparda-Bank Berlin oder der Flughafen München. Ihre Arbeit ist geprägt von konsequenter Nutzerperspektive und dem Mut, aus bekannten Denkmustern auszubrechen, so entstehe Neues. Neben der Beratung hält sie Vorträge, moderiert Panels und leitet Workshops
Beim Best of Architecture Summit 2026 spricht sie im Panel „Check-in ins Büro: Was der Arbeitsraum vom Hotel lernen muss“. Im Interview erklärt sie, welche Haltung ein Büro von der Hotellerie übernehmen kann und wo der Vergleich endet, wann weniger Fläche mehr Qualität bedeutet und wie sich die Bedürfnisse der Nutzer in den Planungsprozess holen lassen.
„Sie entwickeln Arbeitsorte, die Menschen freiwillig aufsuchen sollen. Welche Prinzipien aus der Hotellerie haben Sie in Ihre Büroplanung übernommen und welche halten Sie für ein Missverständnis, weil ein Büro eben kein Hotel ist?“
S. Breuer: „Ein gutes Hotel fragt sehr konsequent: Wie kommt ein Mensch an? Wie orientiert er sich? Wie fühlt er sich willkommen? Was braucht er in welchem Moment? Und wie entsteht aus vielen einzelnen Berührungspunkten ein stimmiges Gesamterlebnis? Es geht also um Funktion und Emotion gleichermaßen. Die Hotellerie denkt dabei konsequent aus der Perspektive des Gastgebers über Zielgruppen, Nutzeranforderungen und die Kuration einer Community und des Gästeerlebnisses nach. In dieser Konsequenz sind sie die einzigen in der Immobilienbranche. Und der Erfolg zeigt: guter Service, Markenidentität und Nutzererlebnis können sogar Lagenachteile schlagen. Wenn Menschen heute nicht mehr jeden Tag ins Büro kommen müssen, reicht es nicht, ihnen dort einfach einen funktionierenden Arbeitsplatz anzubieten. Das Büro muss einen Mehrwert gegenüber dem Arbeiten zu Hause schaffen. Dieser Mehrwert ist individuell unterschiedlich, z.B. Begegnung, Gemeinschaft, Inspiration, aber auch Konzentration und Rückzug. Das Missverständnis beginnt für mich dort, wo man Hospitality mit Hoteldesign verwechselt. Ein Büro wird nicht dadurch gastlicher, dass es wie eine Hotellobby aussieht, eine Bar und schöne Loungemöbel hat. Mitarbeiter sind eben keine Gäste. Ein Gast kommt und geht wieder. Mitarbeitende verbringen über Jahre einen Teil ihres Lebens an diesem Ort. Sie brauchen nicht nur Atmosphäre und Service, sondern Identifikation, Selbstbestimmung und Zugehörigkeit. Sie sind Akteure und müssen sich Räume aneignen, verändern und mit ihnen arbeiten können. Die Kulissenarchitektur wie wir sie in vielen Bürodesigns heute erleben, stimmt zudem oftmals nicht mit der Kultur der Organisation überein. Diese Unstimmigkeit spüren die Menschen, Mitarbeitende und Partner des Unternehmens gleichermaßen. Für mich kann das Büro also sehr viel von der Haltung der Hotellerie als Gastgeber lernen, aber es sollte nicht ihre Kulissen kopieren.“
„Viele Unternehmen reduzieren derzeit ihre Büroflächen und erwarten zugleich mehr Aufenthaltsqualität. Wie verhandeln Sie diesen Widerspruch mit Ihren Auftraggebern und wann lohnt sich weniger Fläche mit mehr Gastlichkeit tatsächlich?“
S. Breuer: „In der Büroplanung wird meist viel über Quadratmeterkosten und wenig über die Wirksamkeit eines Quadratmeters gesprochen. Weniger Fläche ist nicht automatisch effizienter. Entscheidend ist, welche Leistung eine Fläche erbringt. Wenn ich Bürofläche reduziere, weil viele Schreibtische nur noch an zwei oder drei Tagen in der Woche genutzt werden, kann das absolut sinnvoll sein. Problematisch wird es, wenn Flächenreduktion einfach bedeutet, mehr Schreibtische auf weniger Fläche. Dann habe ich zwar Quadratmeter gespart, aber möglicherweise genau den Grund beseitigt, warum Menschen überhaupt ins Büro kommen. Und hier treffen sich für mich Architektur und Ökonomie: Ein Quadratmeter ist nicht deshalb wirtschaftlich, weil er günstig ist, sondern weil er wirksam genutzt wird. Insbesondere in den großen Städten führt das aktuell zu einer Marktanomalie, indem die Spitzenmieten weiter steigen, der Leerstand aber auch. Deshalb versuchen wir mit unseren Auftraggebern die Diskussion umzudrehen. Nicht: Wie viele Quadratmeter können wir einsparen?, sondern: Warum kommen die Menschen ins Büro? Welche Situationen muss das Büro also ermöglichen? Wofür steht das Büro und welche Haltung zur Zusammenarbeit leiten wir daraus ab? Oftmals werden weniger persönliche Arbeitsplätze, dafür aber bessere Räume für Zusammenarbeit, informellen Austausch, Rückzug oder gemeinsames Essen geplant. Dann kann weniger Fläche tatsächlich mehr Qualität erzeugen.“
„Sie plädieren für eine radikale Nutzerperspektive. Ein Hotel kennt seine Gäste sehr genau, ein Büro seine Nutzer oft kaum. Wie holen Sie deren Bedürfnisse in den Planungsprozess?“
S. Breuer: „Radikale Nutzerperspektive bedeutet für mich zunächst einmal: nicht zu glauben, dass wir als Planer wissen, was die Nutzer brauchen. Jede Organisation arbeitet anders, jede Kultur wirkt anders. Gleichzeitig reicht es auch nicht, einfach zu fragen: Was wollt ihr? Denn dann bekommt man häufig Antworten, die aus dem Erleben der heutigen Arbeitswelt folgen: mehr Besprechungsräume, einen größeren Schreibtisch, bessere Akustik. Wir fragen Nutzer also nicht, wie ihr Büro aussehen soll. Wir wollen verstehen, wie ihre Arbeit funktioniert, was sie dabei bewegt und was die Kultur ausmacht. Uns interessiert: Wie arbeitet ihr? Warum kommt ihr ins Büro und warum bleibt ihr manchmal lieber zu Hause? Wann braucht ihr andere Menschen? Wann müsst ihr allein sein? Wo entstehen Reibungsverluste? Gleichzeitig gilt es, mit der Führungsebene ein Zukunftsbild zu entwickeln: Warum kommen Menschen ins Büro? Welches Narrativ soll erlebbar sein? Welches Erlebnis bietet die Fläche? Dafür kombinieren wir unterschiedliche Methoden: Gespräche und Interviews, Workshops, Beobachtungen und die Analyse tatsächlicher Arbeitsabläufe. Und dann übersetzen wir diese Erkenntnisse in räumliche Szenarien. Der entscheidende Punkt ist: Nutzerbeteiligung heißt für uns nicht, dass die Nutzer den Grundriss zeichnen. Sie sind die Experten für ihre Arbeit, wir sind die Experten für die räumliche Übersetzung. Und vielleicht liegt genau hier ein interessanter Unterschied zur Hotellerie: Ein Hotel kann sein Angebot für einen bestimmten Gast sehr präzise kuratieren. Im Büro müssen wir Räume schaffen, die von sehr unterschiedlichen Menschen immer wieder neu interpretiert und angeeignet werden können. Am Ende machen es erfolgreiche Häuser, ob Hotel oder Büro aber gleichermaßen. Sie entwickeln eine starke Geschichte, die in allen Details und mit allen Sinnen erlebbar ist. Sie ergänzen Emotion und Funktion, um Orte zu aktivieren.“
Dr. Sandra Breuer diskutiert im Panel „Check-in ins Büro: Was der Arbeitsraum vom Hotel lernen muss“ am 22. Oktober beim Best of Architecture Summit 2026 in München. Jetzt Tickets sichern!
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